1. Lakás, ház és egyéb, nem termőföld tulajdonjogának megszerzése
Hazánk EU-csatlakozását követően átalakultak a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó szabályok. A tagállami és az egyéb külföldi állampolgárok közül már eltérő feltételek vonatkoznak:
a) a tagállami állampolgárok és jogi személyek esetében az elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlan megszerzésére,
b) a tagállami állampolgárok és jogi személyek esetében a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan megszerzésére,
c) az egyéb külföldi állampolgárokra (ideértve a tagállami állampolgárok további ingatlanszerzését is).
Elsődleges lakóhely: az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ahol a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván tartózkodni.
Másodlagos lakóhely: az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület, vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ami nem minősül elsődleges lakóhelynek.
Az alábbiakban a termőföldnek nem minősülő ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó szabályokat ismertetjük, a termőföld külföldiek által történő megszerzésének feltételeit lásd:Termőföld tulajdonjogának megszerzése.
A földtörvény alkalmazásában:
- külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy menekültként elismert személyt;
- külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet [1994. évi LV. tv. 3. §].
Fontos kiemelni, hogy
1. tanya tulajdonjogát is az alábbi feltétekkel szerezhetik meg a külföldi állampolgárok és jogi személyek;
2. örökléssel - külön engedély nélkül, korlátozástól mentesen - valamennyi külföldi jogi- vagy magánszemély lehet ingatlantulajdonos;
3. a tulajdonszerzés jogcíme alapján nincs különbség a tulajdonszerzési követelmények között (ugyanaz a feltétel, ha adásvételi, csere vagy akár ajándékozási szerződés alapján kerül külföldi tulajdonába az ingatlan);
4. 2004. május 1-jétől megszűnt az a korlátozás is, amely szerint ingatlant ajándékozni csak közeli hozzátartozónak minősülő külföldi személynek lehetett (a jelenlegi szabályok szerint - az ajándékozott személyétől függően - akár már engedély nélkül is lehet ajándékozni).
5. termőföldnek nem minősülő védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezheti meg csak az EU és a velük egy tekintet alá eső állampolgárok, jogi személyek, vagy jogi személyiség nélküli szervezetek szerezhetik meg, egyéb külföldiek nem [1994. évi LV. tv. 88. §, 88/D. §].
a) Tagállami állampolgárok és jogi személyek
Kedvezőbb feltételekkel szerezhet nem termőföldnek minősülő ingatlant:
- a tagállami állampolgár,
- az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet.
A feltételek attól függnek, hogy elsődleges vagy másodlagos lakóhelyként kívánják az ingatlant megszerezni.
Az elsődleges lakóhely:
a) 2004. május 1-je óta a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezhető meg;
b) a tagállami állampolgár ingatlantulajdon megszerzéséhez szükséges:
- 2009-ig teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban nyilatkoznia kell arról, hogy elsődleges lakóhely céljára szerzi meg az ingatlant (ezzel bizonyítja, hogy elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlannal még nem rendelkezik, mivel ilyen címen csak egy ingatlan szerezhető),
- a belterületen kialakított telek tulajdonjogának megszerzéséhez be kell szereznie az elsőfokú építésügyi hatóság igazolását arról, hogy a telken lakás építhető;
- a nyilatkozatot - és amennyiben szükséges az építésügyi hatóság igazolását a körzeti földhivatalhoz kell benyújtani az ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelem mellékleteként;
- az ingatlanszerzés feltételeinek betartását a közigazgatási hivatal vezetője - a települési önkormányzat jegyzője és a körzeti földhivatal bevonásával - ellenőrizheti, és ha megállapítja, hogy a tagállami állampolgár nem tartotta be az engedélyhez nem kötött ingatlanszerzés feltételeit, felhívja a tulajdonost kérje a tulajdonszerzés engedélyezését a közigazgatási hivataltól (vagyis olyan eljárást kell lefolytatni, mintha nem EU állampolgár lenne a szerző, vagy már lenne ingatlana Magyarországon).
A másodlagos lakóhely:
a) 2004. május 1-je és 2009 között - az ún. átmeneti időszakban - a belföldi személyekkel azonos feltételekkel, de a közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezhető meg;
b) az engedély megszerzésének szabályai megegyeznek az egyéb külföldire vonatkozó rendelkezésekkel;
c) ha a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az átmeneti időszakban sem kell engedélyt kérnie (a lakóhelye, illetve tartózkodási helye szerint illetékes területi idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítványt kell benyújtania a földhivatalhoz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelem mellékleteként) [1994. évi LV. tv. 88/A-88/C. §].
b) Egyéb külföldi állampolgárok és jogi személyek
A nem tagállami külföldi jogi vagy magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát - az öröklés kivételével - az ingatlan fekvése szerint illetékesmegyei (fővárosi) közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyévelszerezheti meg.
Az engedély megszerzésére irányuló kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes hivatal vezetőjéhez kell benyújtani. A kérelemhez csatolni kell:
a) a külföldi honosságát igazoló közokiratot;
b) - az előzetesen kiadott engedélyezés kivételével - az ingatlanszerzésre irányuló szerződés vagy a tulajdonszerzés jogcímét igazoló egyéb okirat két példányát.
2005. november 1-je óta nem kell csatolni hiteles tulajdoni lapot, mivel a megszerezni kívánt ingatlanra vonatkozó hiteles ingatlan-nyilvántartási adatokat a közigazgatási hivatal szerzi be [7/1996. (I. 18.) Korm. rend. 2. §].
Az engedély iránti eljárás illetéke:
- főszabály szerint: ingatlanonként 50 000 forint;
- ha a külföldi természetes személy állandó letelepedési engedéllyel rendelkezik és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, a lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárás illetéke: 10 000 forint [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XX. pont].
A közigazgatási hivatal vezetője akkor köteles engedélyezni az ingatlanszerzést, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, és
a) a külföldi ingatlanának tulajdonjogát a kisajátítási eljárás alapján szerezték meg (és helyette vesz egy másikat), vagy
b) a külföldi a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli, vagy
c) a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy
d) a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.
Az ingatlanszerzést - a fenti feltételek megvalósulása nélkül is - engedélyezni kell az önálló vállalkozóként Magyarországon letelepedő külföldi természetes személy számára, ha ez közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelyre letelepedett. Nem részesülnek ilyen kedvező elbírálásban az ingatlanközvetítés (adásvétel, csere, bérbeadás) céljából megszerezni kívánt ingatlanok.
Az önálló vállalkozóként letelepedett külföldi természetes személy a külön jogszabályok szerinti vállalkozói igazolványa, vállalkozói engedélye visszaadását, bevonását - egyéni cég esetén a cégjegyzékből történő törlését -, továbbá a szakmai kamarai tagság megszűnését követően a külföldi két dolgot tehet:
- egy éven belül elidegeníti az ingatlant, vagy
- az általános feltételek szerinti kéri tulajdonjogának fenntartását a közigazgatási hivatal vezetőjénél.
A hivatal vezetője abban a kérdésben, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket, az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozatát kéri. A polgármester köteles a nyilatkozatot 15 napon belül megadni. Érdemes tudni, hogy semmilyen jogszabály nem határozza meg, hogy mikor sérti az önkormányzati érdeket a tulajdonszerzés.
Az engedély megtagadható, ha
a) a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetőleg a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást (a nemzetközi szerződés vagy a viszonosság fennállásáról a Külügyminisztérium nyilatkozata az irányadó);
b) a polgármester szerint ingatlanszerzés sérti az önkormányzat érdekét (vagyis a polgármester negatív válasza miatt még nem kell automatikusan elutasítani a külföldi kérelmét).
Műemlék, műemléki terület vagy régészeti lelőhely, továbbá a védett természeti területen fekvő épület tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan védettsége szerint illetékes hatóság szakhatóságként működik közre.
Amennyiben törvény vagy kormányrendelet a tulajdon meghatározott jogcímen való megszerzésének feltételeként a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendeletben előírt engedély megszerzését írja elő, vagy az engedély bírósági eljárásban szükséges, helyrajzi számmal megjelölt ingatlan vonatkozásában az engedélyezési eljárást előzetesen kell lefolytatni. Ilyen esetben az ügyintézési határidő húsz nap, az előzetesen kiadott engedély a kibocsátásától számított hat hónapig érvényes [7/1996. (I. 18.) Korm. rend. 1-2. §].
A közigazgatási hivatal vezetőjének határozata ellen fellebbezésnek helye nincs, a határozatot bíróság előtt lehet megtámadni [1994. évi LV. tv. 88. §; 1952. évi III. tv. 324. §, 330. §].
Ezeket az eljárási szabályokat kell alkalmazni a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan megszerzésének engedélyezésére is.
2. Termőföld tulajdonjogának megszerzése
2004. május 1-jét követően szigorú feltételek mellett lehetővé vált, hogy az Európai Unió tagállamának állampolgárai termőföldet vásároljanak Magyarországon.
a) Hazánkban élő és gazdálkodó tagállami állampolgárok
A belföldi magánszemélyre vonatkozó szabályok alapján - vagyis mennyiségi korlátozásokkal - szerezhet termőföldet a tagállami állampolgár az alábbi feltételek teljesítése mellett:
a) önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, és
b) legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és
c) mezőgazdasági tevékenységet folytat.
A termőföld tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelemhez a tagállami állampolgárnak mellékelnie kell a szükségest igazolásokat és nyilatkozatokat, de a közigazgatási hivatal engedélyét nem kell beszereznie. A körzeti földhivatal fogja megvizsgálja, hogy a földtörvényben rögzített feltételeket teljesítette-e a kérelmező, és ezt követően dönt a külföldi tulajdonjogának bejegyzéséről.
Feltételek bizonyítása, igazolása
A fenti feltételeknek együttesen kell megfelelnie a tagállami állampolgárnak. Azt, hogy megfelel a követelményeknek, a tagállami állampolgár az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvánnyal (érvényes tartózkodási engedéllyel vagy az eziránti kérelem benyújtását tanúsító igazolással), illetve a tevékenység végzésének helye szerint illetékes megyei földművelésügyi hivatal igazolásával köteles bizonyítani.
A megyei földművelésügyi hivatal igazolását környezettanulmány alapján állítják ki, és a mezőgazdasági tevékenység folytatását vizsgálják. A tagállami állampolgárnak ki kell adni az igazolást - akkor is, ha például a környezettanulmány időpontjában nem végzett tevékenységet -, ha
- az adóhatóság igazolásával bizonyítja, hogy a tulajdonszerzést megelőző mindhárom évben volt mezőgazdasági tevékenységből származó bevétele, vagy
- a három év alatt azért nem volt mezőgazdasági tevékenységből származó bevétele, mert mezőgazdasági célú beruházása (pl. ültetvénytelepítés) még nem hasznosult, és a beruházás megtörténtét bizonyítja.
Az igazolások beszerzése mellett a tagállami állampolgár köteles teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal vállalni, hogy
- Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik,
- a termőföldet más célra nem hasznosítja - a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítésén kívül -,
- a termőföld használatát másnak csak olyan mértékben engedi át, hogy az ebből származó bevétele nem haladja meg a mezőgazdasági tevékenységből származó bevétele 25%-át.
A tevékenység ellenőrzése
A meghatározott feltételek betartását a helyi birtokhasznosítási bizottság, ennek hiányában - a települési önkormányzat jegyzője és a körzeti földhivatal bevonásával - a termőföld fekvése szerint illetékes megyei földművelésügyi hivatal ellenőrizheti. A megyei földművelésügyi hivatal megkeresheti adatszolgáltatás kérése céljából a termőfölddel összefüggő nyilvántartásokat vezető hatóságokat, és az adóhatóságot is.
Ha a megyei földművelésügyi hivatal az ellenőrzés során az összes körülmény alapos mérlegelése alapján megállapítja, hogy a tulajdonos
a) nem tartotta be az önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként történő letelepedésére, a termőföldet hasznosítására és használatának átengedésére vonatkozó kötelezettségeket,
b) vállalkozói igazolvány iránti kérelmét elutasították, vagy az egyéni vállalkozói tevékenysége gyakorlásának joga, vagy az önfoglalkoztatói minősége megszűnt,
c) jogszerű és folyamatos Magyarországon való tartózkodása bármely okból megszűnt,
a tulajdonost írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására, ennek eredménytelensége esetében bírságot szab ki, amely a termőföld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő összeg.
Érdemes tudni, hogy a földtörvény kizárja a letelepedési kötelezettség megszegésének megállapítását, ha a tagállami állampolgár bizonyítja, hogy
- a Magyarországon végzett tevékenységi körei között csak mezőgazdasági tevékenység szerepel, vagy
- bevételének legalább 50%-a mezőgazdasági tevékenységéből származik, vagy
- személyes közreműködést magában foglaló egyéb jogviszonyt nem tart fenn.
A bírság mellett a kötelezettségek megszegésének másik jogkövetkezménye, hogy amíg a bírságolásra okot adó körülmény fennáll, a tulajdonosra a tagállami állampolgárnak nem minősülő külföldi magánszemélyre irányadó rendelkezéseket kell alkalmazni, vagyis nem szerezheti meg termőföld tulajdonjogát sem [1994. évi LV. tv. 8/A-8/C. §].
b) Egyéb külföldi állampolgár
A nem hazánkban élő és gazdálkodó tagállami állampolgárok, valamint a nem tagállami állampolgárok a közigazgatási hivatal engedélyével sem szerezhetik meg termőföld tulajdonjogát.
A tilalom alól egy kivétel van, mégpedig az, hogy a külföldiek - ideértve a tagállami állampolgárok közül a nem gazdálkodó és nem hazánkban élőket is - tanya tulajdonjogát megszerezhetik a nem termőföldre vonatkozó ingatlanszerzés engedélyezésének feltételeit meghatározó 7/1996. (I. 18.) Korm. rendeletnek megfelelően [1994. évi LV. tv. 8. §; 7/1996. (I. 18.) Korm. rend. 1. §].
2011-től elvileg valamennyi külföldi magánszemély szerezhet majd - a magyar állampolgárokra vonatkozó feltételekkel - termőföldtulajdont.
Érintett jogszabályok:
1994. évi LV. tv.;1952. évi III. tv.;7/1996. (I. 18.) Korm. rend.;1990. évi XCIII. tv.;
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése