AZ ÜGYFÉL FOGALMA ÉS AZ ÉPÍTÉSI JOGOSULTSÁG MEGÁLLAPÍTÁSA

AZ ÜGYFÉL FOGALMA ÉS AZ ÉPÍTÉSI JOGOSULTSÁG MEGÁLLAPÍTÁSA

Írta: dr. Jámbor Attila ügyvéd, főiskolai tanársegéd

2008.09.09.

Utolsó frissités ( 2010.08.02. )

Az ügyfél és az építési jogosultság két olyan fogalom, amely a jogszabályi meghatározások pontatlansága miatt az építésügyi eljárásokban komoly fejtörést okoz a hatósági ügyintézőnek és az eljárás egyéb szereplőinek is. Az ügyfél kiemelten fontos az eljárásban, hiszen egyebek mellett fellebbezhet az engedély kiadása ellen, az építési jogosultság igazolása nélkül pedig – néhány eljárást kivéve – még engedélyt sem lehet kapni. Ki lehet ügyfél?  Az építésügyi hatósági eljárásokban ügyfélnek minősül az a természetes vagy jogi személy, továbbá jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akinek (amelynek) jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti, továbbá akit (amelyet) hatósági ellenőrzés alá vontak, valamint akire (amelyre) nézve a hatósági nyilvántartás az adott üggyel összefüggésben adatokat tartalmaz.  Az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásban külön vizsgálat nélkül ügyfélnek minősül a kérelem tárgya szerinti ingatlannal rendelkezni jogosult. A 2009. október előtti szabályokhoz képest változás, hogy az ingatlannak rendelkezni jogosultak esetében már nem vizsgálják az ügyféli minőséget, hanem automatikusan ügyfélnek minősülnek. A 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet értelmező rendelkezései között egyetlen fogalom-meghatározást találunk. A 2. § kimondja, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet (egyébként 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet is ezt a fogalmat használta). Ez a fogalom azonban eltér a polgári jogban használt meghatározástól, ezért komoly gondba kerülhet az építésügyi hatóság, ha például az ingatlan bérbe van adva, vagy mondjuk vételi jog van rá bejegyezve (és az sem szempont a jogszabály szerint, hogy a döntési joggal rendelkező személye kiderüljön az ingatlan-nyilvántartásból).   Az építésügyi hatósági eljárásokban minden esetben vizsgálni kell a következők ügyféli jogállását: a) a közterület kivételével a közvetlenül szomszédos - az eljárással érintett ingatlannal, ingatlanokkal közös határvonalú (telekhatárú) - telekkel rendelkezni jogosult, b) a tervező, a felelős műszaki vezető, az építési műszaki ellenőr, az építésügyi igazgatási szakértő, az építésügyi műszaki szakértő és a vállalkozó kivitelező (ezen személyek abban az esetben minősül ügyfélnek, ha az építésügyi hatósági döntés ezen személy feladat- és felelősségi körébe tartozó tevékenységre vonatkozóan megállapítást tesz) [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §].   Amint azt olvashattuk, a fentiek esetében nem azt mondja ki a jogszabály, hogy ezek ügyfelek, csak azt, hogy ezen személyek (szervezetek) tekintetében az ügyféli minőséget meg kell vizsgálni (a 2008. január 1-jét megelőző szabály alapján ők biztosan ügyfelek voltak). Így – a korábbi előírástól eltérően – már a szomszédos ingatlanok tulajdonosai sem lesznek automatikusan ügyfelek az engedélyezési eljárásban. Már most borítékolni lehet, hogy az ügyféli pozíció kétségei miatt számos per vár a hatóságokra.   A jogutódlás szabályai   A Ket. szerint, ha jogszabály másként nem rendelkezik vagy azt az ügy jellege nem zárja ki, a hivatalból indított vagy folytatott eljárásban a kieső ügyfél helyébe annak polgári jog szerinti jogutódja lép, ilyen esetben a jogerős határozatban megállapított kötelezettség vagy jogosultság a jogutódot terheli, illetve illeti meg.   Az építésügyi hatóság a jogutódlás tudomásul vételéről dönt, ha az építésügyi hatósági eljárás alapjául szolgáló jogviszonyban a polgári jog szabályai szerint az építtető vagy a kötelezett (jogelőd) helyébe az eljárás folyamán vagy annak jogerős lezárását követően jogutód lép. A jogutódlás esetei lehetnek: - építtető (kérelmező) vagy a kötelezett halála vagy jogutódlással történő megszűnése, - a jogutód önkéntes belépése.   Az építésügyi hatóság a) a hivatalból indult eljárásban a polgári jog szerinti jogutód megállapítása tárgyában a tényállást tisztázza és a jogutódlásról határozattal dönt, b) a jogutód, illetve a jogelőd kérelmére indult eljárásban a jogutód építési jogosultságának igazolása tárgyában a jogutódlás bekövetkeztének tényállását tisztázza és a jogutódlásról végzéssel dönt.   Korábban a jogutód, illetve a jogelőd az Eljárási kódex 4. számú melléklete szerinti nyomtatványon kérelmezhette a jogutódlás megállapítását, azonban 2009. októberétől ezt a nyomtatványt sem lehet már használni.   Az építésügyi hatóság a jogutódlás tudomásul vétele tárgyában döntését a jogutódlási kérelem előterjesztésétől, illetve az ilyen eljárás hivatalból történő megindításától számított 15 napon belül meghozza [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 15. §].   Az építési jogosultság megállapítása   Az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével az építésügyi hatósági engedély megadásához, valamint a használatbavételi bejelentés kivételével a bejelentéshez az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása szükséges. Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási jogosultságot együttesenépítési jogosultságnak nevezzük. Az építési jogosultság igazolásához szükséges hozzájáruló nyilatkozatokat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.   Ki az ingatlannal rendelkezni jogosult?   Az ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet. Az Eljárási kódex ezen fogalom-meghatározása egyébként problémás, mert nem felel meg teljeskörűen a polgári jog által használt terminológiának [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §].   Az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2009. október 1-jén lépett hatályba, rendelkezéseit a hatálybalépését követően indult vagy megismételt eljárásokban kell alkalmazni, ezt megelőzően indult eljárásokban még a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet alkalmazandó. Az új jogszabály értelmező rendelkezései között egyetlen fogalom-meghatározást találunk. A 2. § kimondja, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet (egyébként 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet is ezt a fogalmat használta).   Ez a fogalom azért kiemelten fontos, mert – az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével – az építésügyi hatósági engedély megadásához, valamint a használatbavételi bejelentés kivételével a bejelentéshez az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása is szükséges. Ha ez nincs meg, akkor az építésügyi hatóság nem adhatja ki az engedélyt. Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási jogosultság (építési jogosultság) igazolására ingatlantípusonként (társasház, szövetkezeti ház) eltérő előírások vonatkoznak, de ezekre most nem térünk ki, az egyszerűség kedvéért csak a saját ingatlanon történő építés esetét vizsgáljuk.   2008. január 1-jét megelőzően az építésügyi jogszabályok nem tartalmaztak ilyen fogalmat, csak annyit rögzítettek, hogy a saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében a tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatát, jogerős hagyatékátadó végzést, jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozatot, illetve az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséről szóló (ügyvéd által ellenjegyzett) szerződést lehetett bemutatni, továbbá a haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítéletre volt szükség. Vagyis az építésügyi hatóságnak annyi dolga volt, hogy a tulajdonjogot vizsgálták valamilyen hiteles dokumentumból, illetve – amennyiben volt – a haszonélvező nyilatkozatát szerezték be.   Eltérés a polgári jogi és az építési jogi fogalmak között   A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) alapján az ingatlan tulajdonosát tulajdonjoga alapján megilleti a birtoklás és a birtokvédelemhez való jog, a használat és hasznok szedésének joga, illetve a rendelkezési jog. A Ptk. 112. §-a szerint az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jog magában foglalja az alábbiakat: - a birtok és a használat, hasznok szedésének átengedése (pl.: haszonélvezet engedélyezése). - döntés a megterhelésről (pl.: jelzálogjog alapítása). - a tulajdonjog átengedése (pl.: adásvétel, ajándékozás vagy tartási szerződés fejében történő átruházás).   Most térhetünk vissza 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2. §-ára, amely a Ptk. szerinti rendelkezési jogosultságot kibővítette akkor, amikor az építési szabályok szerint az építési jogosultság tekintetében nyilatkoztatni szükséges személyeket határozta meg, hiszen a rendelet kimondja, hogy – az ingatlannal rendelkezni jogosult mellett – annak a beleegyezése is kell, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van. Vagyis valamiért a jogalkotó nem azt rögzítette, hogy az ingatlannal rendelkezni jogosult nyilatkozata kell csupán. Ez egyébként indokolt is, hiszen korábban a tulajdonos például jogosult volt akár le is bontani a bérbe adott ingatlant, amely kétségkívül szerződésszegésnek minősült a bérlő irányába. Tehát az indok az építési jogosultság kibővítése tekintetében érthető, viszont nagyon veszélyes terület.   Az ingatlan birtoklásáról, használatáról ugyanis már nem csak a tulajdonos dönthet, hanem bárki, akinek valamilyen jogcímen az ingatlan a birtokába került. A legjobb példa a bérlő vagy a szívességi (lakás)használó személye. A bérleti szerződés dönti el, hogy a bérlő albérletbe adhatja-e az ingatlant, illetve a bérlő határoz a használatról is (például ha elutazik, akkor pár napig nem lakik a lakásban, majd visszaköltözik, vagy valakinek lehetővé teszi a használatot). A bérlő döntési helyzetben van, ezért a nyilatkozata szükséges, ha a tulajdonos építési engedélyt szeretne kérni. Érdekes helyzet állhat elő, ha például a felek között a bérleti szerződés felmondása miatt zajlik pereskedés, a tulajdonos építkezni szeretne, de a bérlő ehhez nem járul hozzá. Az építésügyi hatóság valószínűleg úgy döntene, hogy a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos per jogerős befejezéséig felfüggeszti az építési engedély iránti engedélyezési eljárást   Az ingatlan felhasználásáról döntési joga pedig csak annak van, aki az ingatlan értékesítéséről, tulajdonjogáról határozhat. Egy banki hitel esetében, amikor a bank elidegenítési és terhelési tilalmat köt ki a zálogjoga biztosítására, vagy amikor valaki szerződésben másnak vételi jogot biztosít, akkor a banknak és a vételi jog jogosultjának a döntésétől függ az ingatlan tulajdonjoga. A bank megtilthatja az átruházást, illetve a vételi jog jogosultja az előre leegyeztetett vételáron, egyoldalú nyilatkozattal megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Akkor a bank és a vételi jog jogosultjának a hozzájárulása nélkül semmilyen építési tevékenység nem végezhető, hiszen nekik döntési joguk van az ingatlan felhasználásáról? Még komolyabb kérdés, az elővásárlásra jogosultak köre, amelyet – például helyi védettség esetében – jogszabályok alapítanak, vagy akár szerződésben is létrehozható.   A 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet kiemeli, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén csak az építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor kell a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni, de ha szigorúan vesszük a jogszabályt, akkor az előbb felsoroltakat nem lehet kihagyni az építési jogosultság igazolásához. Kérdés, hogy a jogalkotó ezzel arra akart-e utalni, hogy a fenti okfejtésem hibás, vagy éppen azt akarta elérni, hogy bontás esetében – többi jogosult mellett – a jelzálogjog jogosultjának nyilatkozata is elengedhetetlen legyen?   A szolgalmi jog mint rendelkezési jog?   Egy építésügyi hatóság hiánypótlásként a szomszédos ingatlan tulajdonosainak hozzájárulását is kérte az építési engedély iránti kérelemhez, a szomszédos ingatlan tulajdonosainak az engedélyezési eljárással érintett ingatlanon ugyanis átjárási szolgalmi joguk volt. A szolgalmi joggal terhelt ingatlan tulajdonosa kívánt építkezni.   A Ptk. 166. § (1) bekezdése szerint a szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalmi jog gyakorlására jogosultnak tehát sem döntési joga, sem rendelkezési joga nincs a szolgalommal terhelt ingatlan tekintetében, ezért ingatlannal rendelkezni jogosultnak nem minősíthető, az építési engedély kiadásához a hozzájáruló nyilatkozata nem követelhető meg.   Álláspontom szerint tehát a jelenlegi jogszabály szerint az építésügyi hatóság a szolgalmi jog jogosultjának nyilatkozatához nem kötheti az építési engedély kiadását, viszont elképzelhető, hogy egyes esetekben jogot kellene biztosítani arra a hatóságnak, hogy a hozzájárulást bekérje. Ha például az ingatlan-nyilvántartásból a szolgalmi jog terjedelme kiderül, és a felépítendő épület ezt a bejegyzett jogot kizárja vagy korlátozza (például az átjárási útvonalra épület épül vagy csak egy részét építik be), akkor a szolgalmi jog jogosultjának egy szimpla ügyfélnél erősebb jogokat kellene teremteni. Hangsúlyozom, hogy csak azokban az esetekben ajánlanám ezt a megoldást, amikor a szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre került, egy szerződés vagy elbirtoklás útján szerzett szolgalmi jogosult ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában változatlanul csak ügyfélként járhatna el.    Az építésügyi hatóság mint polgári bíróság   Az Építési törvény 37. § (2) bekezdése kimondja, hogy az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el. Azáltal azonban, hogy az építésügyi hatóság kénytelen a tulajdoni lapon és a tulajdonjogon túlmenően is ellenőrzést folytatni, és olyan jogviszonyokat is figyelembe venni, amelyek az ingatlan-nyilvántartásból nem derülhetnek ki, szerintem a polgári jog területére téved. A haszonélvezet fennállása ugyanis – amelyet 2008 előtt vizsgált a hatóság – a tulajdoni lap III. részéről kiderül, azonban például egy bérleti szerződés tényéről a hatóság legfeljebb az építtetőtől értesülhet. Jelen helyzetben, ha mondjuk valaki egy engedélyezési eljárásban bemutat egy bérleti szerződést az ingatlanra, az építésügyi hatóság mi alapján fogja azt megállapítani például, hogy az még hatályos-e, és a bérlő az ingatlannal rendelkezni jogosultnak minősül-e?   Félreértés ne essék, szerintem is érintett egy átépítés esetében például a vételi jogosult, hiszen lehet, hogy az ingatlan kevesebbet fog érni az átépítés miatt, és érintett például a bérlő is, aki nem tudja az építkezés miatt használni az ingatlant, azonban, ha a polgári jog keretébe tartozó jogokat az építésügyi hatóságnak kell vizsgálnia, az előbb utóbb olyan kavarodáshoz, és visszaélésekhez vezethet, amelyeket az építésügyi hatóságok nem vállalhatnak fel. Az építésügyi hatóságnak szigorúan az építési és műszaki szabályokat kell tudni betartani és betartatni, ez is éppen elég nagy feladat, a felek közötti polgári jogi vitát nem lenne szabad az ügyintéző vállára rakni. Bárki lehet ügyfél egy építésügyi eljárásban, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti, és az ügyfelet megillető jogokat és kötelezettségeket gyakorolhatják (például iratbetekintés, fellebbezés), de más, ha valaki ügyfél, és más, ha a nyilatkozata nélkül az építési engedély meg sem adható.   Hogyan igazolható az építési jogosultság?   Az építési jogosultság a következő okiratokkal igazolható [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 18. §]:   a) saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében aa) a rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetén az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával, ab) jogerős hagyatékátadó végzéssel, ac) jogerős bírósági vagy hatósági határozattal, illetőleg ad) ha van egyéb, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy, úgy annak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;   b) idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően valamennyi, az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;   c) közös tulajdonban álló ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;   d) társasház esetén az a) pontban meghatározottakon túl da) a társasházi közös tulajdonban tervezett építési tevékenységhez, a közös tulajdon beépítésével, a közös tulajdonra történő ráépítéssel járó építési tevékenységhez - a rendes gazdálkodás körét meghaladó építkezéshez a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel elfogadott, - a rendes gazdálkodás körébe tartozó építéshez a közgyűlésen jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével meghozott közgyűlési határozatával, db) a társasházi külön tulajdonban tervezett építési tevékenység esetén, ha az építési tevékenység az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt építményrészt érinti, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti 2/3-ának hozzájáruló nyilatkozatával (2009. október 1-jéig tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti 4/5-ének hozzájáruló nyilatkozatára volt szükség), dc) a társasházi külön tulajdonban tervezett, közös tulajdont nem érintő építési tevékenységhez a külön tulajdonnal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával (vagyis az építtető tulajdonostársnak nem kell beszereznie a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát), dd) ha az építtető nem társasházi tulajdonos, az építési jogosultság igazolására a b) pont az irányadó [2003. évi CXXXIII. tv. 21. §, 29. §, 39. §];   e) lakás-, üdülő-, garázsszövetkezet-tulajdon esetében az a) pontban meghatározottakon túlmenően a szövetkezet hozzájáruló nyilatkozatával ea) a szövetkezeti tag tulajdonában álló lakást, üdülőt vagy garázst érintő építési tevékenység esetén, ha az az épületszerkezetet is érinti (vagyis ha az épületszerkezetet nem érinti, nem kell a szövetkezet nyilatkozata), eb) a szövetkezet tulajdonában álló, az épülethez tartozó földrészletet, az épületszerkezetet, az épület közös használatra szolgáló területét és helyiségét, a központi berendezéseket, a lakást (ideértve a házfelügyelői, gondnoki lakást is), továbbá a szövetkezet célját szolgáló más építményt (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyat érintő építési tevékenység esetén;   f) jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatával.   2008-tól bevezetett változás, hogy – a 46-os KTM rendelettől eltérően – adásvételi szerződéssel már nem igazolható az építési jogosultság, illetve korábban kizárólag a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatának vagy az ezt pótló bírósági ítélet becsatolását írták elő. Az Eljárási kódex szerint bontáshoz a jelzálogjog jogosultjának is bele kell egyeznie, azonban a jelzálogjoghoz általában kapcsolódik elidegenítési és terhelési tilalom is, így – ha elfogadjuk, hogy ezzel a jogosultnak az ingatlan felhasználásáról döntési joga van – valamennyi építési tevékenységhez be kellene csatolni a hozzájáruló nyilatkozatát (lásd: a hatályon kívül helyezett 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 18. §-át).