INGATLAN, ÉPÜLET, ÉPÍTMÉNY, LAKÁS

INGATLAN, ÉPÜLET, ÉPÍTMÉNY, LAKÁS

Írta: dr. Jámbor Attila ügyvéd, főiskolai tanársegéd

2008.08.08.

Utolsó frissités ( 2008.10.01. )

1. Az ingatlan fogalma Jól szemlélteti a jogszabályi fogalmak közötti problémát az az eset, amikor egy közterületen felállított pavilont az építésügyi hatóság ingónak, az illetékhivatal pedig ingatlannak minősített. Egy betonaljzatra telepített 17,8 négyzetméter alapterületű, 2,25 méter belmagasságú, víz- villany és szennyvízvezetékkel ellátott, rézlemez tetőzetű, könnyű szerkezetes építményről volt szó. A szomszédos pavilonokkal oly módon építették egybe, hogy két fala is közös a szomszédos építményekkel, lényegében károsodás nélkül szétszedhető, és más területen összerakható volt (vagyis nem minősítették alkotórésznek). A bíróság ebben a kérdéses esetben kimondta, hogy az illetékkötelezettség tekintetében önmagában az építmény földdel való fizikai kapcsolata nem dönti el, hogy ingóról vagy ingatlanról van szó. A közterületen levő pavilon a földterületbe való mechanikus kapcsolódása ellenére megtartja ingó jellegét, vagyis a bíróság szerint nem lehet ingatlannak minősíteni (lásd: BH1991. 372.). Hangsúlyozzuk, hogy hazánkban nincs precedensjog, így az egyes bírósági határozatok nem alkalmazhatók automatikusan más eljárásokban. Akkor lássuk az egyes jogszabályok által meghatározott fogalmakat. 1) Polgári Törvénykönyv (Ptk.) A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) nem határozza meg sem az ingó, sem az ingatlan fogalmát sem. A polgári jog rendelkezései során ingatlannak minősül: a földterület - amely az ingatlan-nyilvántartás hatálya alá tartozik - és mindaz, ami a földdel tartósan egyesítve, azaz szilárd összeköttetésben van (pl. a ház, fák, lábon álló termés stb.). Az ingatlanok fontosabb csoportjairól külön törvények, jogszabályok rendelkeznek, például - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény - a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény - az erdőről és az erdő védelméről szóló 1996. évi LIV. törvény - a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény A polgári jogban minden ingónak minősül, ami nem ingatlan. Az ingók átruházásra vonatkozó előírások jóval rugalmasabbak, nagyobb szabadságot biztosítanak a jelenlegi és a leendő tulajdonosnak. 2) Ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) Az ingatlan-nyilvántartási törvény az "önálló ingatlan" fogalmát használja. Önálló ingatlannak az minősül, amelynek saját helyrajzi száma van (más ingatlanoktól függetlenül átruházható és elkülöníthető). Az önálló ingatlan két típusa van: a) Földrészlet Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet: - a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok, - a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül, - az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével - meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos. A földrészlettel együtt kell nyilvántartani - ha tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak -: - a földön létesített épületet, építményt, - társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, - a szövetkezeti háznál a szövetkezet vagy a tagok közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket [1997. évi CXLI. tv. 11. §]. b) Egyéb önálló ingatlanok A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni: - az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (önálló tulajdonú épület), - a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt, - a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget, - a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől [1997. évi CXLI. tv. 12. §]. 3) Adó- és illetéktörvények Egyéb jogszabályban találhatunk ingó és ingatlan fogalmakat (az "egyszerűség kedvéért" általában különbözőeket), de jellemzően a jogszabályok úgy használják ezeket a fogalmakat, hogy pontosan nem állapítják meg a tartalmukat. a) Illetéktörvény - Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog; - Ingó: a fizetőeszköz, az értékpapír, valamint mindaz a dolog, ami ingatlannak nem minősülő [1990. évi XCIII. tv. 102. § b) Személyi jövedelemadóról szóló törvény: - Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa). - Ingó vagyontárgy: az ingatlannak nem minősülő dolog, kivéve a fizetőeszközt, az értékpapírt és a föld tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa) [1995. évi CXVII. tv. 3. §]. c) Áfa-törvény - Lakóingatlan: lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület [1992. évi LXXIV. tv. 13. §]. d) Helyi adókról szóló törvény - Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog [1990. évi C. tv. 52. §]. 2. Az építmény, épület fogalma 1) Építési törvény (Étv.) Az építési törvény (Étv.) nem ingatlant és ingót különböztet meg, hanem az építmény fogalmát alkalmazza. Ez azért is lényeges, mert előfordulhat olyan eset, hogy a Ptk. szerint valami ingónak minősül, de ettől függetlenül építési engedélyhez kötött a felépítése, lebontása vagy átalakítása. Az Étv. - 2006. május 1-jétől hatályos szövege - szerint: a) Építmény (az épület, műtárgy gyűjtőfogalma): építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is. b) Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából. c) Műtárgy: mindazon építmény, ami nem minősül épületnek és épület funkciót jellemzően nem tartalmaz (pl. út, híd, torony, távközlés, műsorszórás műszaki létesítményei, gáz-, folyadék-, ömlesztett anyag tárolására szolgáló és nyomvonalas műszaki alkotások). 2) Adó- és illetéktörvények a) Helyi adókról szóló törvény - Építmény: olyan ingatlan jellegű, végleges vagy ideiglenes műszaki alkotás (épület, műtárgy), amely általában a talajjal való egybeépítés vagy a talaj természetes állapotának megváltoztatása révén jött létre. Nem minősül építménynek a három évnél rövidebb időtartamra létesített építmény; - Épület: az olyan építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetőleg használat feltételeit biztosítja, ideértve az olyan önálló létesítményt is, amely részben vagy teljes belmagasságával a környező csatlakozó terepszint alatt van. Épületrész az épület műszakilag elkülönített, külön bejárattal ellátott része [1990. évi C. tv. 52. §]. b) Személyi jövedelemadóról szóló törvény: - Építmény (az épület és az egyéb építmény gyűjtőfogalma): mindazon végleges vagy ideiglenes rendeltetéssel megvalósított ingatlan jellegű műszaki alkotás, épület, egyéb építmény, amely általában a talajjal való egybeépítés (az alapozás) révén, vagy a talaj természetes állapotának, természetes geológiai alakulatának megváltoztatása révén jöhet létre (válhat ingatlanná), a talajtól csak anyagaira, szerkezeteire való szétbontás útján távolítható el, ezáltal azonban eredeti rendeltetésének megfelelő használatra alkalmatlanná válik. Az építmény fogalmába tartozik az olyan víz-, villany-, gáz- és csatornázási vezeték, központi fűtés, szellőzési, légüdítő berendezés és felvonó, amely az építmény szerkezetébe építve, annak használhatóságát és ellátását biztosítja. Az ilyen vezeték és szerelvény akkor is az építmény fogalmába tartozik, ha az az építmény használhatóságának biztosítása, illetve ellátása mellett technológiai célokat is szolgál. - Épület: olyan szerkezetileg önálló építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot és ezzel az állandó, időszakos vagy idényjellegű tartózkodás, az üzemi termelés, az anyag- és terméktárolás feltételeit biztosítja. - Egyéb építmény: minden, épületnek nem minősülő építmény (pl. út, vasút, kerítés). Ide tartozik az ültetvény, a halastó is, nem beleértve az általa elfoglalt földterületet [1995. évi CXVII. tv. 11. sz. melléklet II. 1. pont]. b) Luxusadóról szóló törvény - Épület: az olyan építmény, amely a környező külső tértől épületszerkezetekkel részben vagy egészben elválasztott teret alkot és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetőleg használat feltételeit biztosítja, ideértve az olyan önálló létesítményt is, amely részben vagy teljes belmagasságával a környező csatlakozó terepszint alatt van. Épületrész az épület műszakilag elkülönített, külön bejárattal ellátott része, amely a c), illetve d) pontokban foglaltak szerint azzal felel meg lakásnak vagy üdülőnek, hogy az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel; - Lakóépület: túlnyomórészt (a hasznos alapterület 50%-át meghaladó mértékben) lakást tartalmazó épület [2005. évi CXXI. tv. 12. §]. 3. A lakás fogalma 1) Lakástörvény A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) az ingatlan helyett a lakás fogalmát határozza meg. Ezt a fogalmat több jogszabály is alkalmazza (pl. a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet). Lakás: olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a földnek alkotórésze - vagyis a polgári jog szabályai szerint ingatlan -, és a) helyiségei; b) közművesítettsége; c) melegvíz-ellátása; és d) fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Összkomfortos az a lakás, amely legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel; b) közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvíz-elvezetéssel); c) melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással, villanybojlerrel, gáz vízmelegítővel); és d) központos fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage fűtéssel) rendelkezik. Komfortos az a lakás, amely legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), fürdőhelyiséggel és WC-vel; b) közművesítettséggel; c) melegvíz-ellátással; és d) egyedi fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával, gázfűtéssel) rendelkezik. Félkomfortos az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel; b) közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással); és c) egyedi fűtési móddal d) rendelkezik. Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel), WC használatával, és b) egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint c) a vízvétel lehetősége biztosított. Szükséglakás: az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek) a) alapterülete 6 négyzetmétert meghaladja; b) külső határoló fala legalább 12 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal; c) ablaka vagy üvegezett ajtaja van; továbbá d) fűthető; és e) WC használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított. Nem lakás céljára szolgáló helyiség: amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál [1993. évi LXXVIII. tv. 91/A. §]. 2) Adó- és illetéktörvények a) Helyi adókról szóló törvény - Lakás és szükséglakás: a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben foglaltak alapján ilyennek minősülő és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan, a rendeltetésszerű használatához szükséges - helyben szokásos vagy előírt teleknagyságot meg nem haladó földrészlettel együtt, azzal, hogy nem minősül szükséglakásnak az a helyiségcsoport, amely csak azért nem sorolható be komfortfokozatba, mert nem rendelkezik melegpadlós helyiséggel [1990. évi C. tv. 52. §]. b) Személyi jövedelemadóról szóló törvény: - Lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház [1995. évi CXVII. tv. 3.§ 73. pont]. b) Luxusadóról szóló törvény - Lakás: a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján ilyennek minősülő és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, lakóépület, lakás, kastély, villa, udvarház megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan, továbbá minden, az ingatlan-nyilvántartásban más megnevezéssel nyilvántartott, de használatbavételi, fennmaradási engedélye szerint lakásnak minősülő ingatlan [2005. évi CXXI. tv. 12. §]. 3) Ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) Az ingatlan-nyilvántartási törvény az egyéb önálló ingatlan fogalmán belül tér ki a lakásra, amikor kimondja, hogy a földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni: - a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt, - a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiséget [1997. évi CXLI. tv. 12. §]. 4) Az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) A lakást és a hozzá tartozó helyiségeket úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé: a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását, b) a főzést és az étkezést, c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot, d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását (pl. élelmiszer-tárolás, -hűtés, ruhanemű-, tűzelő-, gépkocsitárolás stb.). Fontos, hogy legalább egy lakószoba hasznos alapterülete nagyobb legyen 17,0 m2-nél, akkor minősülhet valami lakásnak. A lakásnak továbbá fűthetőnek is kell lennie [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 105. §]. Érintett jogszabályok: 1997. évi CXLI. tv.; 1990. évi XCIII. tv.; 1992. évi LXXIV. tv.; 1990. évi C. tv.; 1997. évi LXXVIII. tv.; 2005. évi CXXI. tv.; 1993. évi LXXVIII. tv.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend.; 1994. évi LV. tv.; 1996. évi LIV. tv.; 2003. évi CXXXIII. tv.;