ÉPÍTKEZÉSRE ALKALMAS TELEK. TELEKALAKÍTÁSI ENGEDÉLYEK

ÉPÍTKEZÉSRE ALKALMAS TELEK. TELEKALAKÍTÁSI ENGEDÉLYEK

Írta: dr. Jámbor Attila ügyvéd, főiskolai tanársegéd

2008.09.09.

Utolsó frissités ( 2010.08.05. )

Mielőtt megvásároljuk a telket nemcsak a környéket, a közlekedési lehetőségeket vagy éppen a szomszédokat kell alaposan feltérképeznünk, hanem azt is, hogy a telekre egyáltalán felépíthető-e a kívánt épület. Ha az adott ingatlan erre nem alkalmas még lehetőségünk van - ha ezt a körülmények lehetővé teszik - telekalakítási engedéllyel létrehozni a megfelelő területet. A telekalakítási eljárás szabályozása jelentősen módosult 2010. január 1-jétől, hiszen a továbbiakban a földhivatalok végzik a telekalakítási engedélyre irányuló kérelmet elbírálását, és az építésügyi hatóságok szakhatóságként vesznek részt az eljárásban. Fontosabb fogalmak: beépítésre szánt terület, belterület, telek, stb.   Az Építési törvény (Étv.) számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek ismerete nélkül nem tudunk pontosan eligazodni az építkezési és telekalakítási szabályokban. A fontosabb fogalmak az alábbiak:   Beépítésre nem szánt terület: a település közigazgatási területének a zöldterületi, a közlekedési, a mezőgazdasági, az erdőművelési, illetőleg az egyéb célra szolgáló része. Beépítésre szánt terület: a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze (lehet a település külterületén is).   Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része. Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.   Építési terület: olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál. Építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott, közforgalom elől el nem zárt magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető telek. Az építési telek fogalmát 2008. szeptember 1-jei hatállyal pontosították, annak érdekében, hogy az építési telek megközelítése ne csak közútról történhessen, hanem közterületként nyilvántartott területről is [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §].   Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma). Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §].   Épület elhelyezésének feltételei   Épület csak olyan telken helyezhető el, amelynek 1. megközelíthetősége - beépítésre nem szánt területen a honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági célú épület elhelyezésére szolgáló telek kivételével - gépjárművel közterületről vagy magánútról közvetlenül, 2. a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz (szükség esetén technológiai víz), 3. a keletkező szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése, 4. a használat során keletkező hulladék elszállításának vagy ártalommentes elhelyezésének, illetőleg házilagos komposztálásának a lehetősége biztosított, valamint 5. a rendeltetésszerű használathoz szükséges gépkocsi elhelyezése a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 42. §-ban előírtak szerint biztosítható [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 42. §].   Az Eljárási kódex kimondja, hogy az építési tevékenységgel érintett telek akkor minősül rendezettnek, ha a helyi építési szabályzat, szabályozási terv, ezek hiányában az illeszkedés szabályai szerint - ha szükséges, telekalakítási eljárást követően - alakították ki, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Vagyis az építésügyi hatósági engedély megadásához nem elég a telekalakítási engedély, az építési telket az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni, ennek megtörténtéig nem adható engedély [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. §].   Telekalakítási fogalmak, vonatkozó jogszabályok   A telek fogalma: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.   A telekalakítás a telekingatlan adataiban, döntően az alapterületében, elrendezésében történő változásokat jelenti, és a 2010. évi változások eredményeképpen, már a változás ingatlan-nyilvántartásban történő közvetlen átvezetésére is lehetőség van. Korábban az építésügyi hatóság által kiadott telekalakítási engedély alapján lehetett az ingatlan-nyilvántartásban a helyrajzi számok, alapterületek változásait átvezetni.   Az alábbi telekalakítási tevékenységekre telekalakítási engedélyt kell kérni: a) telekcsoport újraosztása: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és egyidejűleg a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára szolgáló új telkekként történő felosztása; b) telekfelosztás: a telek új telkekre történő osztása; c) telekegyesítés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek egy telekké történő összevonása; d) telekhatárrendezés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §; 338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].   A telekalakítás szabályainak alapja az Építési törvény (különösen az Étv. 23-24. §-a) és az OTÉK maradt, azonban az Eljárási kódex helyett az eljárási szabályokat a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendeletben találhatjuk meg. Néhány szakasz erejéig még hatályos a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet is.   A telekalakítási eljárás típusai   A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás, vagyis hivatalból nem folytatják le.   A kérelem tartalma szerint a telekalakítási eljárás típusai a következők: a) telekalakítási engedélyezési eljárás, b) egyesített telekalakítási eljárás.   Az egyesített telekalakítási eljárás lefolytatására vonatkozó kérelem alapján a) a telekalakítás engedélyezésére és b) a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követően a telek adataiban, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére (változásátvezetési eljárás) irányuló eljárás indul meg [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].   Ki adhat be telekalakítási kérelmet?   A telekalakítás engedélyezése iránti kérelmet benyújthat: a) a telekalakítással érintett bármelyik telek bármelyik tulajdonosa, b) közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs, c) aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít, d) az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményező, e) ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége, f) az a személy, aki a telekalakításról a tulajdonossal írásban megállapodott.   Egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelmet az – az a fentiekben felsorolt jogosult - nyújthat be, aki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben foglaltak szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására egyébként jogosult [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].   Mit kell tartalmaznia a kérelemnek? A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemnek a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben (Ket.) meghatározottakon túl a következő adatokat kell tartalmaznia: a) természetes személy kérelmező esetén a természetes személyazonosító adatokat, b) gazdálkodó szervezet kérelmező esetén a gazdálkodó szervezet statisztikai számjelét, c) a telekalakítással érintett tel(k)ek helyrajzi számát, a tel(k)ek fekvése szerinti település megjelölésével, d) a kérelmezett telekalakítási eljárás típusának (telekalakítási engedélyezési eljárás vagy egyesített telekalakítási eljárás) megjelölését, e) a telekalakítás célját (amely lehet telekcsoport újraosztása, telekfelosztás, telekegyesítés, telek-határrendezés), f) az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.   Az egyesített telekalakítási eljárás megindítására irányuló kérelemnek meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti előírásoknak is.   A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelmet a miniszter által rendszeresített, és a földhivatalok honlapján közzétett formanyomtatványon kell benyújtani. A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez mellékelni kell a telekalakítási dokumentációt, mely a 3. mellékletben felsorolt munkarészeket tartalmazza, a telekalakítás céljának függvényében. Amennyiben a telekalakítási eljárás megindításakor a kérelmező rendelkezik hatályos, záradékolt változási vázrajzzal, úgy a 3. melléklet 1. pont 1.1-1.6. alpontjaiban foglalt munkarészek ismételt benyújtása nem szükséges [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].   A telekalakítási dokumentáció tartalma   1. A telekalakítási dokumentáció tartalma 1.1. az állami alapadatok adatszolgáltatási számlájának száma 1.2. a mérési és számítási jegyzőkönyv 1.3. a mérési és számítási vázlat 1.4. a koordinátajegyzék 1.5. a területszámítási jegyzőkönyv 1.6. a változási vázrajz és a hozzátartozó területkimutatás digitális adatállománya és ezek legalább 5 kinyomtatott példánya, eredeti aláírásokkal és bélyegzővel ellátva 1.7. a tervezési és kitűzési (kiosztási) vázlat 1.8. műszaki leírás [a készítő neve, felelős tervező neve, a munkaszám, a munka megnevezése, település, fekvés, érintett tel(k)ek helyrajzi száma(i), változás típusa a felhasznált hiteles adatok megjelölése] 1.9. vizsgálati jegyzőkönyv (ha a változás előtti és változás utáni telkek db száma együttesen 5-nél több) 1.10. az ingatlan-nyilvántartási térképi adatok felhasználásával, alkalmas (1:2000, 1:1000, 1:500) méretarányban elkészített telekalakítási helyszínrajz, amely a következőket tartalmazza: 1.10.1. a telekalakítással érintett telkek, a telekalakítás utáni állapot szerint, 1.10.2. a telekalakítással érintett telkeken meglévő építmények kontúrvonalai, 1.10.3. a bontás alatt álló épületek „bontás alatt” megjegyzéssel, 1.10.4. a telekalakítással érintett telken lévő összes építmény távolsága a tervezett telekhatártól, és a létrejövő telekméretek, beépített telek esetén a telkek eredeti és a telekalakítás utáni beépítési százaléka, 1.10.5. az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti, a településrendezési eszközökben beépítésre szánt területeken lévő földrészleteknél 20%-nál nagyobb átlagos lejtésviszonyok esetén az 1 méterenkénti szintvonalak, 1.10.6. utat érintő telekalakítás esetén az útkategóriának, a közút területváltozásának feltüntetése, 1.11. a digitális adatállományok [változási vázrajz, telekalakítási helyszínrajz, mérési és számítási vázlat, tervezési és kitűzési (kiosztási) vázlat PDF formátumban, változási állomány DAT adatcsere-formátumban, egyéb munkarészek táblázatos, illetve dokumentum formátumban] nem újraírható adathordozón 1.12. a telekalakítási dokumentáció tartalomjegyzéke.   Ki készíthet telekalakítási dokumentációt?   Telekalakítási dokumentációt a) építészeti-műszaki tervezési szakterületen geodéziai tervezési jogosultsággal és ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérő, vagy b) a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló jogszabályokban meghatározott földmérési és térképészeti szakképzettséggel rendelkező személy készíthet.   Ha a telekalakítási dokumentációt földmérési és térképészeti szakképzettséggel rendelkező személy készíti, a dokumentáció minőségét, valamint a tartalmi és pontossági előírásoknak való megfelelőségét - felelős tervezőként – a megfelelő jogosultsággal rendelkező földmérő tanúsítja a változási vázrajzon és a telekalakítási helyszínrajzon [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].   Ügyintézési határidő   A telekalakítási engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidő 30 munkanap. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció záradékolása a kérelem benyújtása előtt megtörtént, az ügyintézési határidő 22 munkanap [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].   Az egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelem esetén a változásátvezetési eljárás a beadvány széljegyzésével a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követő munkanapon indul meg. Ha azonban az egyesített telekalakítási eljárás esetén a telekalakítási engedély másodfokon emelkedik jogerőre, a változásátvezetési eljárás a jogerős határozat első fokú ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezésének napján indul meg.   Ha egyesített telekalakítási eljárás esetén a változásátvezetési eljárásra irányuló kérelem teljesítésére nincs lehetőség, a telekalakítási engedély jogosultja a szükséges okiratok benyújtásával - az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy éven belül - külön ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításával kérheti a telek adataiban történő, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].   A földhivatal a telekalakítási eljárásában a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet 4. számú melléklete szerinti hatóságokat szakhatóságként keresi meg. Az ügyfélnek az eljárás megindítása előtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - előzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az előzetes szakhatósági állásfoglalás csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhető.   A földhivatal a kérelem mellékleteként benyújtott telekalakítási dokumentációt 10 munkanapon belül megvizsgálja, és amennyiben a változási vázrajz adattartalma az állami alapadatok közé beilleszthető, ennek megfelelő záradékkal látja el. A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó terület-kimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.   Ha az ingatlan-nyilvántartásban a kérelem tárgyát képező telket vagy telkeket érintően változtatási vagy telekalakítási tilalom van feljegyezve a földhivatal nem keresi meg a szakhatóságokat. Ebben az esetben a telekalakítási kérelmet - a szakhatóságok megkeresése nélkül - a földhivatalnak el kell utasítani.   A földhivatal a telekalakítás engedélyezése esetén a - 3. melléklet szerinti záradékkal ellátott - változási vázrajzot a határozathoz mellékelve küldi meg a kérelmező részére [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/C. §].   Az engedély hatálya   A telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció részét képező változási vázrajz földhivatali vizsgálata és záradékolása külön - megelőző - eljárás keretében történt, úgy a telekalakítási eljárásban a változási vázrajzot a földhivatal - ha ennek műszaki és jogi akadálya nincs - újra záradékolja [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].   Az építésügyi hatóság mint szakhatóság   A helyi építési szabályzatnak, a szabályozási tervnek, ezek hiányában az általános érvényű kötelező építésügyi előírásoknak és az Építési törvényben foglalt feltételeknek való megfelelést a telekalakítási ügyekben a szakhatóságként bevont építésügyi hatóság vizsgálja.   Érdemes tudni, hogy az ügyfélnek az eljárás megindítása előtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - előzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az előzetes szakhatósági állásfoglalás viszont csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhető.   Mindenképpen javasolt a telekalakítási kérelem benyújtása előtt megkeresni az építésügyi hatóságot, ahol általában készségesen tájékoztatják az érdeklődőt arról, hogy építéshatósági szempontból engedélyezhető-e egyáltalán a telekalakítás. Véleményem szerint csak ezt követően érdemes pénzt költeni az engedélyezésre [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/C. §, 4. számú melléklet 1. pont].   A telekalakítás engedélyezésének speciális feltételei   A telekalakítás engedélyezése során az alábbi szempontokat kell figyelembe venni: - Az építésügyi hatóság a telekalakítás kezdeményezőjét - a helyi építési szabályzatnak és a szabályozási tervnek megfelelően, a telekalakítás miatt szükséges mértékig - utak és közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére kötelezheti [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §]. - Telket csak úgy lehet alakítani, hogy az a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá annak alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak és a szabályozási tervnek megfeleljen [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3. §]. - Meglévő telkek esetében a telekegyesítés, a telekhatár-rendezés abban az esetben is engedélyezhető, ha az új telek, illetőleg telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak. Ez az előírás telekhatár-rendezés esetén csak akkor alkalmazható, ha a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az építésügyi előírásoknak jobban megfelelnek. - Meglévő, beépített telket érintő telekalakítás csak akkor engedélyezhető, ha - az előző feltételek mellett - a kialakuló telkek beépítettsége az építésügyi előírásoknak megfelel. Ugyanezen előírás vonatkozik az olyan telkekre, amelyekre érvényes építési engedélyt adtak ki. - Ha az építésügyi szabályoknak megfelelő telekalakítás a telken fennálló építményt részekre osztaná, a telekalakításra engedély csak akkor adható, ha az építményt elbontják, áthelyezik vagy ha a kialakuló új telekhatárnak megfelelően határfalakkal, továbbá a belső épületgépészeti hálózat és a tartószerkezetek, valamint a tetőzet és tetőfedés teljes szétválasztásával és a közműcsatlakozások külön-külön bekötésével önálló építményekké (épületrészekké) alakították át. - Ha a telek területe az építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé - a területre vonatkozó helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv alapján - nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3-4. §].   Mit vizsgál a hatóság?   A telekalakítási engedély iránti kérelem elbírálása során a körzeti földhivatal köteles meggyőződni arról, hogy a) a kérelem és annak mellékletei az Eljárási kódex formai szabályainak megfelelnek-e, b) a telket érinti-e változtatási vagy telekalakítási tilalom, c) a tervezett telekalakítás megfelel-e: - az építési telek előírásainak (beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek), - az Építési törvény vonatkozó előírásainak (az Étv. III. Fejezete), - az OTÉK vonatkozó előírásainak (I-III. Fejezet), - az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak, valamint - a helyi építési szabályzatban foglaltaknak.   A körzeti földhivatal - az Étv. 35. § (3) bekezdésében foglaltak figyelembevételével – köteles a telekalakítási kérelmet elutasítani, ha a) a telket változtatási, illetve telekalakítási tilalom terheli, b) a telekalakítási kérelem - hiánypótlással nem pótolható - hiányosságokat tartalmaz, c) a telekalakítás az Étv. 2. § 6. pontjával (építési telek fogalma), III. Fejezetének és az OTÉK I-III. Fejezetének előírásaival ellentétes, nem felel meg a területre vonatkozó egyéb, az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak, d) a helyi építési szabályzatban foglaltaknak nem felel meg (lásd a korábbi 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 27. §-át).   Fontos tudni, hogy a telekalakítást - a záradékolt változási vázrajz benyújtásával - az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni ahhoz, hogy a telkek ténylegesen létrejöjjenek. A földhivatali eljárásban viszont csak valamennyi tulajdonostárs, közösen kérheti az átvezetést.   Mennyibe kerül a telekalakítási engedély?   A telekalakítás engedélyezésére irányuló első fokú eljárásért érintett ingatlanonként 14 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni (2010. január 23-a óta alkalmazandó ez a díjtétel).   Az eljárásban érintett ingatlanként telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén a kiinduló állapot szerinti földrészletek számát, illetve telekfelosztás, telekcsoport újraosztása esetén a kialakuló földrészletek számát kell figyelembe venni (vagyis minden esetben a több helyrajzi szám után számítandó a díj).   A telekalakítási engedélyezési eljárásban hozott döntés ellen benyújtott fellebbezés díja 30.000 forint [166/2009. (XII. 9.) FVM rend. 1. §].